新《物業(yè)條例》獲通過 這些權利你必須知道
2016-10-26 09:40:52
來源：華商網-華商報
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新《物業(yè)條例》獲通過 業(yè)主這些權利你都享受了嗎
新修訂的《西安市物業(yè)管理條例》獲審議通過
將報省人大常委會批準
居民住宅樓內禁建產生油煙、異味、廢氣的餐飲服務項目
業(yè)主拖欠物業(yè)服務費，物業(yè)不得斷水斷電限制……
西安市十五屆人大常委會第三十五次會議昨日閉幕，會議審議通過《西安市物業(yè)管理條例》（下稱《條例》），將報陜西省人大常委會批準。
如何提高成立業(yè)主大會的可操作性？如何避免業(yè)委會成員侵害業(yè)主利益？小區(qū)到底能不能開設托管班、棋牌室？小區(qū)共有道路能否停車、能否收費？小區(qū)公共收益如何界定及使用？小區(qū)物業(yè)管理中遇到的各類問題到底歸誰管？
針對物業(yè)管理工作中很多新情況、新問題，新修訂的《西安市物業(yè)管理條例》進行了細化和明確。
記者了解到，修訂前的《條例》于2010年6月1日起施行，6年過去了，物業(yè)管理工作中出現(xiàn)了很多新情況、新問題。這對物業(yè)管理提出了更高要求，也暴露出一些缺陷和不足。
西安市人大常委會法工委主任郝福京說，此次修訂力求盡可能涵蓋不同類型的社會群體，著重研究解決實際問題，從操作性上下功夫。
1、籌備首次業(yè)主大會資料由建設單位負責報送
現(xiàn)狀：籌備業(yè)主大會需要很多資料，僅憑業(yè)主很難提供。在實際操作中，籌備業(yè)主大會的事情建設單位和物業(yè)服務企業(yè)并不積極。
條款：符合召開業(yè)主大會條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設單位應當在十五日內書面告知物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街辦、鎮(zhèn)政府或者開發(fā)區(qū)管委會，并報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料。建設單位未及時履行告知義務和報送資料的，已售物業(yè)業(yè)主人數(shù)百分之五以上聯(lián)名可以書面告知。
街辦、鎮(zhèn)政府或者開發(fā)區(qū)管委會應當自收到書面告知之日起30日內，組織成立業(yè)主大會籌備組。
召開首次業(yè)主大會會議所必需的籌備經費，由建設單位承擔。
點評：從2009年起，西安市長安區(qū)一小區(qū)就在籌備成立業(yè)主大會，建設單位和物業(yè)對此也不積極，幾位熱心的業(yè)主多方聯(lián)系后，因沒有什么進展就擱置了。業(yè)主楊女士了解新的規(guī)定后覺得，現(xiàn)在條例的操作性更強，業(yè)主不再是被迫等待，有了一定的主動權。
2、公共空間能否停車，收多少錢業(yè)主大會說了算
現(xiàn)狀：隨著私家車數(shù)量逐年遞增，小區(qū)車位供求關系逐漸失衡，矛盾和糾紛也越來越多。一些車位的歸屬及收益沒有明確。
條款：占用業(yè)主共有道路、場地用于停放汽車的車位、車庫屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得出售、附贈或者出租。
業(yè)主共有用于停放汽車的車位、車庫的使用，由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)委會決定。
占用業(yè)主共有道路、場地停放汽車的，由業(yè)主大會決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等事項。業(yè)主大會決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費屬于全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務企業(yè)代為收取。物業(yè)服務企業(yè)可以收取機動車輛停放服務費。機動車輛停放服務費屬于物業(yè)服務企業(yè)所有。
點評：市人大常委會法工委相關工作人員表示，小區(qū)公共空間屬于全體業(yè)主共有，在該區(qū)域能不能停車？該交多少停車費？由業(yè)主大會說了算。
3、明確各部門職責及權限該找誰很清楚
現(xiàn)狀：物業(yè)管理涉及行政執(zhí)法單位眾多，推諉扯皮現(xiàn)象大量存在，出現(xiàn)問題群眾經常投訴無門。
條款：建設行政主管部門負責新建住宅交付使用備案，監(jiān)督建設單位履行建筑工程質量保修責任，監(jiān)督檢查建筑裝飾裝修活動；
規(guī)劃行政主管部門負責物業(yè)管理用房規(guī)劃，負責對違法建筑的認定；
城市管理部門負責依法查處違法建筑、損壞綠地、涂寫刻畫與貼掛等行為；
工商行政管理部門負責監(jiān)督檢查無照經營活動；
價格行政主管部門負責監(jiān)督檢查價格公示、違規(guī)收費活動；
公安機關負責監(jiān)督檢查治安、消防、技防、養(yǎng)犬等活動；
質監(jiān)行政主管部門負責特種設備安全監(jiān)管、監(jiān)督檢查市場計量行為；
發(fā)展和改革行政管理部門負責協(xié)調電力設施的運行；
燃氣、供熱行政管理部門負責監(jiān)督檢查燃氣運行、集中供熱活動；
水行政主管部門負責供水設施建設的監(jiān)督管理及供水設備運行的監(jiān)督檢查；
環(huán)境保護行政主管部門負責監(jiān)督檢查違法排放污水、飲食服務業(yè)油煙污染等活動。
有關單位在接到投訴、舉報后應當?shù)怯洠瑢儆诒締挝宦殭喾秶氖马棧瑧斒芾?，并在五個工作日內回復辦理情況；不屬于本單位職權范圍的事項，應當及時移交有權單位。
接受移交單位對管轄權有異議的，由物業(yè)所在地市、區(qū)、縣人民政府指定管轄，不得再移交。對于十名以上業(yè)主聯(lián)名、業(yè)主委員會、居民委員會或者物業(yè)服務企業(yè)投訴、舉報的違法違規(guī)行為，有關單位應當于二個工作日內回復是否受理，并按時回復辦理情況。
4、居民住宅樓禁止建產生油煙餐飲項目
現(xiàn)狀：目前有一些小區(qū)里開有托管班、老年餐桌、棋牌室，群眾反映意見較多。
條款：使用物業(yè)及公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。確需改變的，應當經有利害關系的業(yè)主同意。改變公共建筑和共用設施用途的，還應當經業(yè)主大會同意。禁止在居民住宅樓、未配套設立專用煙道的商住綜合樓以及商住綜合樓內與居住層相鄰的商業(yè)樓層內新建、改建、擴建產生油煙、異味、廢氣的餐飲服務項目。
點評：市人大常委會法工委相關工作人員表示，《條例對于能否將住宅用于經營小飯桌、托管班、老年餐桌或是開展其他經營活動沒有提出明確要求。業(yè)主可在管理規(guī)約中約定或者征得有利害關系的業(yè)主同意。
5、物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠費降低服務
現(xiàn)狀：有物業(yè)公司因催繳物業(yè)費，給業(yè)主斷水斷電。
條款：物業(yè)服務企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務費、不配合管理等為由減少服務內容或者降低服務質量，不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業(yè)服務。
點評：西安一小區(qū)從事物業(yè)管理的趙經理表示，業(yè)主拖欠物業(yè)費，可能由于種種原因遇到了不滿意的地方，也不排除有的小區(qū)有不規(guī)范的解決辦法。但她認為斷水、斷電等行為只會激化矛盾，應尋找合理的解決辦法。
6、電梯做廣告應征得業(yè)主同意
現(xiàn)狀：目前小區(qū)中利用電梯間、公共場地等共用部位、共用設施進行經營的行為普遍。但收益收支主體不明確、收支情況不透明，很多業(yè)主并未享受到公共收益。
條款：利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置廣告、車位車庫和進行其他經營活動的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會同意，并征求物業(yè)服務企業(yè)的意見后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
點評：業(yè)主郭先生認為，這是業(yè)主拿回應有的權益。物業(yè)經理趙女士則表示，有的小區(qū)因沒有成立業(yè)委會，物業(yè)代管還是把收益用于了公共設施的維護。
7業(yè)主共有收益業(yè)委會不得擅自動用
現(xiàn)狀：現(xiàn)實中業(yè)委會組成人員存在不少侵害業(yè)主利益的行為，卻沒有專門的制度對其監(jiān)督管理。
條款：業(yè)委會由五至十一人單數(shù)組成，任期三至五年，可連選連任；業(yè)委會應當建立印章管理制度，業(yè)主大會印章、業(yè)委會印章應當指定專人保管。
業(yè)委會不得有下列行為：
拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定；
轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料；
擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；
未經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意，與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
擅自動用住宅專項維修資金、業(yè)主共有收益，侵占業(yè)主共有財產。
住宅專項維修資金、共用部位和共用設施設備經營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費、業(yè)主委員會組成人員工作津貼等應當按照財務要求建賬，并定期在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。業(yè)主大會應當決定是否對相關財務收支情況進行審計，并將審計報告通報全體業(yè)主。
點評：緯十街一小區(qū)的業(yè)委會主任衛(wèi)先生表示，小區(qū)從遞交資料到成立業(yè)委會，歷時9個月，也經歷重重波折。大家很珍惜這個成果，業(yè)委會自愿接受監(jiān)督。
能否終結小區(qū)物管亂象
取決于《條例》執(zhí)行力度
西安市的廣大業(yè)主、物業(yè)單位、律師和《條例》涉及的其他相關方，對《條例》中的規(guī)定是如何看的？
業(yè)委會申請3年快黃了
希望《條例》能幫忙
西安市浐灞半島社區(qū)A10區(qū)業(yè)主楊女士告訴記者，2013年小區(qū)業(yè)主就想成立業(yè)委會，但不知去哪申請。經過媒體呼吁，小區(qū)業(yè)主向市上指定的浐灞生態(tài)區(qū)管委會提交了申請。2014年，申請程序走的很順利，但到確定業(yè)委會人員時，另一個業(yè)主說他也要組織人成立業(yè)委會。管委會認為人選有分歧，成立業(yè)委會又被擱置。
楊女士說，《西安市物業(yè)管理條例》是個好法規(guī)，對如何成立業(yè)委會有明確規(guī)定，但好的法規(guī)關鍵是真正要有人管，要落實。
住宅樓開托管班
小區(qū)物業(yè)不作為誰來管
對《條例》中提出的開托管班需征得鄰居同意，昨日下午，西影路小學旁一幢獨棟高層小區(qū)“愛心托管”負責人王女士說，“樓上有五六家托管班，我們對面的鄰居也是租房辦托管班，她開班我不同意，我開班她也不會同意，那就不辦托管班了？再說，小區(qū)物業(yè)目前還不完善，不會有人來管。”
在陜西省理工學校家屬院，業(yè)主謝女士告訴記者，小區(qū)里有幾家辦托管班。“雖然鄰居不同意辦托管，但物業(yè)回復說‘業(yè)主沒工作生活困難’，一管就鬧沒辦法。像這樣的情況，誰來管呢？”
物業(yè)費拖欠
除了“停水停電”還有啥辦法
對“不能因催繳物業(yè)費對業(yè)主斷水斷電”，紅專路小區(qū)物業(yè)趙經理說，物業(yè)公司靠物業(yè)費維持周轉。如果物業(yè)費收不上來，物業(yè)管理人員就要減少，服務就必然降低。到時候，小區(qū)的安全、衛(wèi)生就會混亂，最終還是業(yè)主吃虧。
趙經理說，除了“停水停電”催繳費用，物業(yè)還能有啥更好的辦法？總不能誰欠費就起訴誰，這是不是還得增加物業(yè)人力和財力成本。
《條例》能發(fā)揮多大作用
取決于執(zhí)行力度
陜西奉先律師事務所種義東律師認為，《條例》中個別地方落實起來可能困難，比如“建設單位負責報送籌備首次業(yè)主大會資料，并承擔首次的籌備經費。”實際上，等新建小區(qū)入住率達到成立業(yè)委會的比例時，部分建設單位往往找不見影了。
種義東說，客觀來說，《條例》針對目前物業(yè)管理中的弊病拿出了針對性的管理辦法，但能發(fā)揮多大作用，這取決于物業(yè)行政主管部門在現(xiàn)實生活中的執(zhí)行力度。
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