張寶通：不要被黃奇帆房地產(chǎn)預(yù)測誤導(dǎo)了
2022-04-18 10:42:19
來源：西部決策網(wǎng)
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我國住房全面商品化以后，房價(jià)迅速上漲。當(dāng)時(shí)的專家說房地產(chǎn)有泡沫，勸購房者等泡沫破滅后再買。但誰聽誰上當(dāng)，本來能買個(gè)小三室，隔一年只能買個(gè)大客廳，再過一年就只能買個(gè)廁所了。這些年買房的人誰虧了？炒股票的有多少人賺了？因?yàn)橹袊幵诔鞘谢咚侔l(fā)展階段，房價(jià)的上漲是大趨勢，房價(jià)的波動(dòng)大都是政府調(diào)控導(dǎo)致的。由于房價(jià)上漲過快，引起社會不滿，國家實(shí)行房住不炒政策，但只是遏制了房價(jià)的暴漲，并不能阻止房價(jià)的上漲。中國的房地產(chǎn)是沒有泡沫的，泡沫是在城市化完成之后出現(xiàn)的現(xiàn)象，像美國的次貸危機(jī)和日本的房地產(chǎn)跳崖。
網(wǎng)上流傳的黃奇帆房地產(chǎn)預(yù)測基調(diào)是唱衰，其主要依據(jù)是中國的城鎮(zhèn)化率已達(dá)65%，接近飽和狀態(tài)。其實(shí)65%是偽城鎮(zhèn)化率，它是把農(nóng)民工在城鎮(zhèn)打工超過半年就算上了，其實(shí)這些人還會回農(nóng)村，不會在城市買房，對房價(jià)實(shí)際沒有影響。影響房價(jià)的是市民化率，而中國的市民化率才45.4%，而國外發(fā)達(dá)國家已達(dá)90%左右了。這就是說，中國要建成現(xiàn)代化強(qiáng)國，在城市定居的人還會翻番，房價(jià)怎么可能跌呢？致于中國人口增速的下降和老齡化是一個(gè)緩慢的過程，相對于市民化進(jìn)程是無足輕重的，對市民化率沒有太大的影響，因而對房價(jià)也不會有太大的影響。
黃奇帆看衰房地產(chǎn)的另一個(gè)主要原因是空置房很大。其實(shí)中國的空置房主要在農(nóng)村和小城鎮(zhèn)，其次在三四線城市，至于一二線城市空置房的壓力目前并不大。一是國家實(shí)行房住不炒和限購政策，炒房已經(jīng)被遏制住了；二是國家要推行房地產(chǎn)稅，炒房客手里的房大都在出手；三是一二線城市人口是凈流入的，購房租房的需求會消化掉空置房。有人說，由于中國長期實(shí)行獨(dú)生子女政策，將來爺爺奶奶和父母的房子要留給子女，中國的房子會跌成白菜價(jià)。其實(shí)爺爺奶奶的房子大都在農(nóng)村，父母的房子大都在縣城，而子女在北京上海和省城，還是需要購買房子的。
黃奇帆對房地產(chǎn)的分析預(yù)測是建立在住房全面商品化基礎(chǔ)上的，想用全面商品化來解決中國的住房問題，其實(shí)中國房地產(chǎn)出現(xiàn)的問題恰恰是全面商品化的結(jié)果。改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，但收入差距拉大也很快。由于低收入群體買不起房，引起了全社會的不滿。中國的住房不能靠全面商品化解決，而需要實(shí)行雙軌制。對低收入家庭和新參加工作的年輕人，應(yīng)當(dāng)用公租房和共有產(chǎn)權(quán)房來解決。當(dāng)年房改的時(shí)候，由于受西方市場化的影響，把新中國三四十年建設(shè)的公房一刀切地賣掉了。如果當(dāng)初不賣，就是公租房的來源。亡羊補(bǔ)牢為時(shí)未晚，現(xiàn)在政府正在建設(shè)公租房和共有產(chǎn)權(quán)房。適應(yīng)新的形勢，房地產(chǎn)開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)做調(diào)整。（作者：陜西省社會科學(xué)院研究員 張寶通 ）
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