依托“三化”賦能 助力物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)代化
2025-01-02 10:18:58
來源：中國建設(shè)報
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當(dāng)前，住房發(fā)展正處于由“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期，物業(yè)運維作為建筑項目建設(shè)全生命周期的重要環(huán)節(jié)，正是“好房子”的核心價值體現(xiàn)。為推進物業(yè)服務(wù)現(xiàn)代化，湖南省長沙市以數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化為抓手，提升物業(yè)管理現(xiàn)代化水平，推動行業(yè)發(fā)展。
把握時代需求 現(xiàn)代化物業(yè)管理是必然選擇
“好城區(qū)”需要“好房子”作為基礎(chǔ)?！昂梅孔印辈辉倬窒抻诮ㄖ旧淼慕Y(jié)構(gòu)和空間布局，其內(nèi)涵已拓展到居住環(huán)境的舒適性、安全性、便捷性以及可持續(xù)發(fā)展性等方面。
“好房子”需要“好物業(yè)”作為支撐?，F(xiàn)代化物業(yè)管理賦予“好房子”更加鮮活的生命力，為業(yè)主打造一個溫馨、和諧、宜居的理想家園。首先，提升服務(wù)品質(zhì)感，現(xiàn)代化物業(yè)管理是房屋及配套設(shè)施設(shè)備穩(wěn)定運行和長期維護的可靠保障，能夠延長房屋的使用壽命。其次，提升服務(wù)歸屬感，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)能營造良好的社區(qū)環(huán)境和濃厚的人文氛圍。最后，提升服務(wù)安全感，現(xiàn)代化物業(yè)管理通過合理的資源配置、科技加持以及安全防范措施，保障居民生命財產(chǎn)安全，推動“好房子”實現(xiàn)安全居住和可持續(xù)發(fā)展的雙重目標(biāo)。
“好物業(yè)”需要“好項目”作為示范。長沙市不斷探索創(chuàng)新管理模式，提出“黨建引領(lǐng)、科技賦能、依法治理、依規(guī)辦理”16字方針，推動管人、管錢、管事的規(guī)范化、制度化、常態(tài)化。一方面，通過黨建引領(lǐng)，構(gòu)建小區(qū)基層治理體系，實現(xiàn)社區(qū)黨組織、業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有效聯(lián)動與協(xié)同治理。例如湖南鵬基居業(yè)物業(yè)管理有限公司近4年來整治小區(qū)問題1200余件，其服務(wù)的天心區(qū)興汝金城小區(qū)14棟房屋完成了外墻脫落重大安全隱患整改，雨花區(qū)白沙嘉園小區(qū)從典型的“臟、亂、差”實現(xiàn)了舊貌煥新顏。同時，通過強化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、開展技能競賽等活動，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化、規(guī)范化。目前，長沙市物業(yè)管理覆蓋率穩(wěn)步提高，行業(yè)整體形象和服務(wù)水平顯著提升，為“好房子”建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。
領(lǐng)會本質(zhì)內(nèi)涵 數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)化智能化顯效
現(xiàn)代化物業(yè)管理的本質(zhì)是一場行業(yè)變革。當(dāng)前，數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化思維和技術(shù)的飛速發(fā)展深刻影響著各個行業(yè)，物業(yè)管理也不例外。一是利用系統(tǒng)思維，為物業(yè)管理建立了一種新的行業(yè)生態(tài)，將物業(yè)管理作為建筑全生命周期的一個重要環(huán)節(jié)進行謀劃布局，通過思維突破、模式創(chuàng)新、協(xié)同管理來提升行業(yè)管理和服務(wù)效率。二是數(shù)字技術(shù)為物業(yè)管理提供了海量的數(shù)據(jù)資源，通過深入分析和挖掘，能夠?qū)崿F(xiàn)對物業(yè)項目的精準(zhǔn)管理和科學(xué)決策，打破信息壁壘，搭建起物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等各方之間高效的信息共享和溝通橋梁。三是智能管理能有效提高物業(yè)管理的效率和質(zhì)量，通過“自動化減人、智能化少人”降本增效，為業(yè)主帶來更加便捷、安全的服務(wù)體驗。
現(xiàn)代化物業(yè)管理的關(guān)鍵是推動項目實踐。長沙市開展智慧物業(yè)建設(shè)，已取得了一系列顯著成果。單項技術(shù)應(yīng)用層面，湖南水清木華物業(yè)管理有限公司在雨花區(qū)運達中央廣場項目引入IoT（物聯(lián)網(wǎng)）技術(shù)，實現(xiàn)對設(shè)施設(shè)備的遠程監(jiān)控和智能化管理；湖南保利物業(yè)管理有限公司在保利香檳國際項目引入智能傳感器，實時監(jiān)測電梯運行狀態(tài)，及時排除故障隱患。綜合應(yīng)用層面，長沙東方紅科創(chuàng)中心項目全過程應(yīng)用“BIM（建筑信息模型）+裝配式”技術(shù)，將BIM輕量化竣工模型導(dǎo)入智慧運維平臺，在數(shù)字世界還原物理世界，再利用IoT技術(shù)實現(xiàn)人員、車輛、安防等20余項智慧運營管理。
明晰實施路徑 推動策劃建設(shè)管理全過程應(yīng)用
在充分把握背景和行業(yè)發(fā)展本質(zhì)的基礎(chǔ)上，長沙市通過一系列思考和實踐，明確以“數(shù)智物業(yè)”為具體表現(xiàn)形式的現(xiàn)代化發(fā)展目標(biāo)，走出了一條符合長沙實際的科學(xué)路徑。主要包括五大環(huán)節(jié)：
源頭策劃——將現(xiàn)代化物業(yè)管理思維貫穿項目全生命周期。項目業(yè)主起著至關(guān)重要的作用，是現(xiàn)代化物業(yè)管理落地實施的“源頭活水”。業(yè)主單位將現(xiàn)代化物業(yè)管理項目視為“一把手工程”，將數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的“基因”植入項目全生命周期，將“數(shù)智物業(yè)”融入項目整體規(guī)劃，構(gòu)建從項目定位、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工到后期運營管理的閉環(huán)管理體系。在項目定位時，考慮市場發(fā)展趨勢，明確功能定位和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。在項目建設(shè)過程中，業(yè)主單位監(jiān)督施工單位全方位落實“數(shù)智物業(yè)”規(guī)劃，全過程應(yīng)用BIM技術(shù)，保障數(shù)據(jù)可追溯；安裝傳感器，確保功能可實現(xiàn)。
建造創(chuàng)新——發(fā)揮“（BIM+M）+EPC”新型建造方式和建設(shè)管理模式優(yōu)勢。重新整合現(xiàn)代化建設(shè)鏈條體系中的關(guān)鍵主體，實現(xiàn)“1+1+1>3”的效果，為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的綠色化、工業(yè)化、數(shù)字化、智能化以及安全可控奠定基礎(chǔ)。該模式在“數(shù)智物業(yè)”建設(shè)中也發(fā)揮著明顯優(yōu)勢。BIM實現(xiàn)建筑信息的數(shù)字化集成，為項目后期運營管理提供數(shù)據(jù)支撐。M（部品部件生產(chǎn)）在項目設(shè)計前端介入，深度參與聯(lián)合協(xié)同設(shè)計，將后期物業(yè)管理的實際需求充分融入前期項目策劃，確保項目建設(shè)精準(zhǔn)契合后期運維。EPC（設(shè)計—采購—施工總承包）模式能夠降低項目建設(shè)過程中的溝通協(xié)調(diào)成本，確保項目實現(xiàn)整體目標(biāo)，助力“數(shù)智物業(yè)”建設(shè)的系統(tǒng)性和協(xié)同性。
數(shù)字設(shè)計——以BIM正向設(shè)計實現(xiàn)物業(yè)運維管理的數(shù)字孿生。將BIM技術(shù)應(yīng)用貫穿項目建設(shè)全過程，引入優(yōu)質(zhì)設(shè)計單位開展BIM正向設(shè)計，為后期運維打下良好基礎(chǔ)。一是開展數(shù)字化交接。BIM模型把竣工信息以數(shù)字化方式交接到運維階段，對建筑資產(chǎn)進行自動化管理。通過對資產(chǎn)數(shù)據(jù)信息的掌握，協(xié)助運營人員科學(xué)制定維護、維修計劃，提高管理效率，降低管理成本。二是開展可視化嵌入。利用BIM可視化技術(shù)對建筑空間進行管理，建立數(shù)字孿生空間，管理建筑的不同功能，使空間使用效率得到最大優(yōu)化。三是開展智能化預(yù)警。將BIM成果提交智慧物業(yè)、智慧消防、城市生命線、房屋安全管理等數(shù)智平臺，通過對建筑燃氣安全、消防安全等進行可視化管理和預(yù)測、預(yù)報、預(yù)警，提升物業(yè)管理水平。
平臺布置——推動物業(yè)管理平臺與智能設(shè)施設(shè)備的物聯(lián)感知應(yīng)用。物業(yè)管理平臺是“數(shù)智物業(yè)”運維的載體，智能物聯(lián)感知設(shè)施設(shè)備為物業(yè)管理平臺提供數(shù)據(jù)來源。一方面，物業(yè)管理平臺基于項目BIM輕量化竣工模型，進行物業(yè)服務(wù)全過程可視化平臺開發(fā)，涵蓋資產(chǎn)空間、綜合安全、設(shè)施設(shè)備、業(yè)主服務(wù)等功能，確保功能齊全、數(shù)據(jù)安全。另一方面，智能物聯(lián)感知設(shè)施設(shè)備要滿足物業(yè)管理平臺功能需求，人機互聯(lián)、數(shù)據(jù)共享。
智能管理——實現(xiàn)全天候智慧安全巡檢。安全是物業(yè)運維的“頭等大事”。人工智能技術(shù)運用于物業(yè)運維安全管理，能有效避免安全事故發(fā)生，為智慧運維提供更高效、更精準(zhǔn)的解決方案。一是分析式人工智能——利用圖像識別、語音識別等技術(shù)，實現(xiàn)可疑人員身份安全、電梯運行安全等分析，比如在電梯安裝自動監(jiān)控設(shè)備，自動識別危險源，通過人工智能分析，自動采取應(yīng)急措施禁止電動自行車等進入電梯，保障安全運行。二是決策式人工智能——利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，自動將分析結(jié)果轉(zhuǎn)化為具體的決策建議，從而解決燃氣泄漏安全、消防水壓安全、電線老化漏電安全等運維問題。例如安裝智能燃氣報警系統(tǒng)，通過監(jiān)測燃氣濃度，實時報警，聯(lián)動智能家居設(shè)備，自主決策關(guān)閉燃氣閥門、打開窗戶。
運用數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化思維，推動物業(yè)項目全生命周期現(xiàn)代化管理是大勢所趨。長沙市將以創(chuàng)新之為、實干之姿推動物業(yè)管理提水平、上臺階，提升群眾的獲得感、幸福感、安全感。
（作者系長沙市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組書記、局長）
責(zé)任編輯：楊宇欣
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